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司法書士会の研修に行ってきました

23日(水)、東京司法書士会の研修に行ってきまし

た。


テーマは「敷金、賃貸、明け渡しトラブル110番」で、4/27に行われる平成20年度第1回常設法律相談員研修という位置づけです。
(僕も陪席相談員の申し込みをしていたのですが、申し込みが遅かったため、先着順に漏れてしまいました。ただ、無料相談員の登録だけは手続きを済ませました。)

内容としては、主に、不動産の賃借人からの相談を想定した、契約満了時の敷金の取り戻し等に関する最近の判例動向についての解説です。

 恥ずかしながら、敷金は、現在の判例では、全額取り戻すことができるということを初めて知りました。取引慣行として一般的に運用されており、原状回復のための修繕費に充当されるというのが常識的な考え方、ルールだと思いますが、そうではないようです。

 原状回復については、国のガイドラインというのが策定されており、
①経年劣化による損耗
②通常使用によって生じる損耗
③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等通常の使用を超えるような使用による損耗
 のうち、①と②は貸主負担とすべきと定められています。

 このガイドラインは、法規範として主張できるものではありませんが、平成17年の最高裁の判例でも「通常損耗について賃借人の原状回復を負わせるのは賃借人に予期していない特別の負担を課すことになる」としており、この論点についは決着済みとの認識でよいようです。
(無論、個別の争いの中では、②と③のいずれに該当するのか争われることになりますが。)
 
 また、当該判例では、通常損耗について、原則を曲げて賃借人負担とするためには特約が必要で、かつ特約が明確に合意されていることをもとめています。
 本事案では、相手方である貸主は、大阪府の住宅供給公社であり、通常損耗について賃借人負担とする特約についてきちんと書類を作成し、それなりに丁寧に賃借人への説明を行っていたにもかかわらず、貸主側の主張が斥けられており、「特約についての明確な合意」にはそれなりの厳格性が要求されるようです。

 関西地方で慣例的に実施されている「敷引き」、敷金と同様の趣旨で設定されている「保証金」についても、賃借人有利の判例があり、やはり決着済みとのこと。
 (但し、「敷引き」については、金額のうち一部を有効とする判例もあり、ややまだら模様。)
 
 唯一、決着が付いていないのが「更新料」で、賃借人有利の判例、賃貸人有利の判例の両方あるとのこと。
 現在も2つの裁判が進行中で、両方とも最高裁までいくでしょうとのことでした。 

 数年前に賃貸アパートを退去した経験があるのですが、その際は(独身時代だったのでまあ使い方も荒っぽかったのは事実ですが)、賃貸業者の言いなりで、敷金全額を修繕費に充当してしまいました。「本来であれば、追加で費用を徴収させてもらうところだが」とまで言われた記憶があります。
 当時は未だ敷金全額返還は当たり前という風潮がなかったとはいえ、今から思い返すと悔しい限りですね。

 それでは。
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スーパーEQ

Author:スーパーEQ
現在は、メーカーでサラリーマンをしています。
昭和40年生まれ44才。一児(娘)の父です。
平成19年に司法書士試験に合格しました。週末起業からの開業を目指しています。これからの活動、勉強した内容について、記録していきたいと思います。

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